当前，国内商业领域正面临一系列挑战，房地产市场从快速增长转向平稳发展，新增供应减少，市场需求增长放缓，物业服务企业进入存量竞争时代（主要围绕现有物业资源的争夺和管理进行竞争），物业行业亟需寻找新的差异化竞争优势。

在这种趋势下，我们认为，ESG理念的引入将成为打破僵局的关键。本文将以办公物业市场为例，深入探讨如何通过 ESG 实践引领物业行业走向可持续发展的新路径。

本文是系列文章第一篇，将详细解析物业服务 ESG 的核心知识，以及该项目在国内外的发展趋势；第二篇文章我们将为大家讲解物业服务行业相关者有哪些，并分享物业服务同行发展现状；第三篇文章将聚焦战略路径解读，分析物业服务企业该如何进行 ESG 升级。*本洞察来源于 MSC 与国内某知名物业服务企业的合作项目。

物业存量竞争时代新机遇

存量时代的物业竞争趋势

根据国家统计局数据显示，2019 年至 2022 年，全国办公楼竣工面积从 3923 万平方米稳步减少至 2612 万平方米，累计降幅达 33 %。与此同时，开工面积也从 7083 万平方米逐年滑落至 3180 万平方米，累计跌幅高达 55 %。这一系列数据清晰地表明，全国办公市场的增量正在迅速减少，预计未来年均增长将控制在 3000 万平方米以内。

在写字楼增量市场不断萎缩的背景下，中国办公物业市场的竞争态势愈发激烈。众多上市物业企业纷纷将目光投向了办公物业市场，试图寻找新的增长点。办公物业市场规模的庞大无疑为这些企业提供了广阔的空间，其整体规模达到千亿级别，并预计在未来几年内持续增长。据预测，到 2025 年，办公物业的营收规模有望达到 1419 亿元，管理面积也将大幅增至 16.7 亿平方米。

然而，尽管多数上市物业企业（约 96%）已积极布局办公物业市场，但大多数企业还未将办公物业作为独立业务板块进行深耕。这导致市场占有率相对较低，尚未出现显著的行业龙头。面对这样的市场格局，国内外物业公司、合资企业和外资设施管理公司等多方势力纷纷加入竞争，使得市场竞争愈发激烈。

在这样的竞争环境中，成功把握市场机遇并非易事。由于市场准入门槛和运营难度较高，并非所有企业都能轻松应对。因此，拥有独特的差异化优势将成为企业突出重围、在竞争中脱颖而出的关键。

*2018-2022 年全国办公楼开工和竣工面积，图源：国家统计局

差异化方向：市场选择结果反映出对于可持续的认可

根据仲量联行于 2021 年出版的《评估办公楼宇净零排放和 ESG 的价值（Valuing Net Zero & ESG for Offices）》白皮书，绿色物业因其优越的区位条件、完善的物业设施与管理，在质量上具备显著优势，从而有利于实现溢价。

白皮书特别针对北京、上海、广州、深圳、成都这五个城市的成熟商办区域进行了详细调研。数据显示，截至 2021 年上半年，绿色认证项目的租金普遍比非绿色认证项目高出 10% ~ 13.3%不等。

此外，强劲的租赁需求、稳定的租户结构以及较高的租金也影响着绿色商业地产项目的售价。仲量联行的研究进一步揭示，上述五个城市中，绿色认证办公楼的平均售价比非绿色认证办公楼高出 8.9% ~ 14.4% 不等。

值得一提的是，LEED 认证建筑因其优质的楼宇质量及品牌租户对绿色建筑认证的需求，获得了更高的市场认可。这使得 LEED 认证项目通常能够实现更高的出租率和更低的空置率：其出租率往往超出平均水平 20% 以上，而空置率则比非认证项目低 4%。

如何理解物业服务ESG

在物业存量竞争日益激烈的今天，我们识别到引入 ESG 标准是推动行业可持续发展的重要方向和机遇。

物业服务 ESG 是什么？

物业服务 ESG 是指在物业维护和运营中加入对环境、社会和经济影响的考量，旨在追求经济价值、环境与社会资源保护之间的平衡。

在物业服务行业从增量向存量市场竞争转化过程中，物业服务 ESG 是探索多元、差异化竞争优势的重要手段，它能够通过更多元的价值维度框架，深度识别和洞察整个价值链相关者的需求和机遇，最终帮助物业项目实现与相关方形成更良好的互动关系。

*已在房地产策略中实施 ESG 相关事项的企业占比，图源：世邦魏理仕研究部

物业服务 ESG 意味着哪些方向？行业内在比拼哪些方向？

我们对环境、社会和经济三个层面进行了综合考量，并将这些考量体现在可被察觉到的物业服务价值中，基于此，我们提炼了以下三个价值维度（方向）：低碳和气候变化、环境和资源、人与社区。

低碳和气候变化

• 提升气象灾害应对能力
• 适应环境监管和政策
• 提升能源效率
• 优化废弃物管理
  

环境和资源

• 提升水资源利用效率
• 优化室内外环境
• 提升生态和环境友好程度
  

人与社区

• 保障人身安全
• 促进人文关怀

国际综合趋势

在可持续发展和气候变化的大背景下，投资者、国际组织、政府和领域专家均对物业服务 ESG 提出了直接要求与预期。

行业协会机构的推动：REITs 融资体系

新业态：将气候变化风险纳入考量

戴德梁行联合中金公司「构建基础设施 ESG 评价体系 助力中国公募 REITs 常态化发展」调研报告指出：基础设施投资运营与 ESG 管理理念高度契合，一方面，两者都十分重视长期因素，基础设施项目运营周期通常长达数十年，受气候变化、气候灾害等长期因素影响更大，ESG 理念可以发挥正向价值。另一方面，基础设施项目具有保障民生、涉及众多利益相关方的特点，ESG 强调与利益相关方的沟通，做好 ESG 有助于与利益相关方建立良好关系，提升项目透明度和运营稳定性。

新手段：采用环境管理系统（EMS）评估环境绩效

Nareit（全国房地产投资信托协会）在《房地产投资信托基金如何制定行动和影响的环境目标》报告中称，98% 的 Nareit 成员向 GRESB（全球房地产可持续性标准）表示他们有关于环境问题的政策，100% 的报告者都在积极利用数据或环境管理系统积极监测能源和水的消耗。

Nareit 的成员在环境问题方面表现出显著的活跃性也展示了房地产投资信托基金行业对于全球环境保护挑战的积极响应和责任感。

新成效：为企业带来财务效益与更高的社会价值

通过提升房产对投资者和租户的吸引力，绿色建筑实现了比传统建筑高出 23% 的入住率，租金收入增加了 8%，并且在销售时实现了高达 31% 的溢价。

国际组织的倡导：国际组织的倡导

联合国一份报告指出，全球约 56% 的人口居住在城市，预计到 2050 年将上升到 70%，对可持续城市的推动力（SDG 11）为在城市一级推进气候行动提供了重大挑战和机会。

联合国《21 世纪章程》第七章要求：

• 为所有人提供适当的住所；
• 改善人类住区管理；
• 促进可持续土地使用规划和管理；
• 促进环境基础设施的综合提供：水、卫生、排水和固体废物管理；
• 促进人类住区的可持续能源和运输系统；
• 促进灾害易发地区的人类住区规划和管理；
• 促进可持续建筑行业活动；
• 促进人力资源开发和人类住区发展的能力建设。

联合国环境规划署表示当前可持续城市工作的主要领域是：

• 涵盖所有部门的城市的可持续消费和生产路线图
• 通过政策、技术和融资进行上游干预，以减少和管理污染和浪费

海外政府政策的要求

美国

华盛顿特区：2018 年，华盛顿特区颁布《清洁能源总括修正案》，规定低于一定能源门槛的商业和多户建筑必须在五年合规期内将其性能提高 20%，或采取其他规定性措施。

佛罗里达州：允许地方辖区为达到特定能效门槛的建筑物降低地方财产税税率。

旧金山市：2019 年，旧金山市通过《可再生能源法》要求面积超过 50.000 平方英尺的私人商业建筑必须 100% 由可再生电力供电。

纽约：2019 年，旧金山市通过《可再生能源法》，要求面积超过 50.000 平方英尺的私人商业建筑必须 100% 由可再生电力供电。

英国

能源性能标准：依据能源利用、水耗、空气和水污染问题、室内环境质量等来评价建筑性能，并颁发相应的能源性能证书。

可持续住宅标准：要求到 2030 年，英国所有新建住宅必须达到「零碳住宅」的标准，该标准涉及能源与二氧化碳排放、水、地表径流、废弃物、污染、健康与舒适性、管理、生态这 8 个维度。

日本

2024 年 4 月开始，日本将正式实施「建筑物销售和租赁节能性能标识制度」。出售者和出租者(包括转租公司)，有义务对建筑物的节能性能进行标识。

*国际市场呈现出可持续的需求，图源：Nareit

国际案例

相关方的需求催生了多种物业服务 ESG 实践，也同时推动着物业资产的收益提升。

WashREIT：展示城市生态系统中的可持续实践

WashREIT 与当地城市有机园艺先驱 Love & Carrots 合作，在位于白宫附近的标志性办公楼陆军海军俱乐部大楼的屋顶上安装了一个 700 平方英尺的高架花园和一个蜂箱。这些花园里种植的农产品出现在陆军海军俱乐部餐厅的菜单上。此外，他们还与当地公司 Compost Crew 合作，将两吨食物和其他有机废物用于合成，并将其作为有机土壤归还陆军海军俱乐部花园。

通过与可持续性组织的当地伙伴合作，以及吸引租户和供应商的定期活动，陆军海军俱乐部花园成为 WashREIT 致力于城市建筑环境可持续发展的象征，并激发了整个组织的其他社区园艺和堆肥工作。由于其在可持续发展领域中的努力，WashREIT 在华盛顿特区被公认为可持续发展的领导者，被授予 2019 年地区可持续发展奖，并被指定为绿色租赁领导者，以及连续四年获得 GRESB 绿星评级。

Simon Property：通过电动汽车基础设施减少排放

继制定并实现积极地减少排放、能源、水和废物的五年目标后，西蒙最近再次宣布，公司正在根据基于科学的目标倡议制定 2035 年目标，并致力于到 2035 年实现积极的脱碳水平，以支持防止持续气候变化的全球目标。Simon 在所有相关物业安装了电动汽车充电站（EVC）。截至 2019 年底，Simon 已在美国 115 处房产安装了 740 多台 EVC，包括 3 级快速充电和特斯拉站。该倡议提升了 Simon 作为创新开发商、运营商和业主的声誉，同时为客户和员工提供了重要的便利设施。

Brookfield Properties：结合技术创新与人员参与来提高能效

Brookfield 在 Stonestown Galleria 进行了一系列装备升级，包括将节能技术融入暖通空调设备、收集能源实时分析以及垂直运输现代化。为了确保新技术和系统的顺利接收与采用，他们特别注重与当地运营商的合作，通过提供培训和教育来增强理解和操作能力。

这一系列努力取得的成效显著。自 2014 年以来，Brookfield 在 Stonestown Galleria 的能效提升项目已取得了超过 14% 的回报。具体成果包括：电网购买的电力减少了 83%，显著降低了能源消耗；安装了 3900 多块太阳能电池板，每年能够发电 150 多万千瓦时，实现了清洁能源的有效利用；1800 多个灯具升级为 LED，提高了照明效率，同时降低了能耗；此外，还成功将 54% 的废物从垃圾填埋场转移，实现了 30% 的有机废物和 25% 的混合废物回收，显著减少了环境负担。

总结

如何在存量时代构建差异化的竞争优势？我们给出的回答是：物业服务企业探索绿色、低碳、可持续物业等相关概念的切入可能是一个非常值得探索的机遇点。国内外的发展趋势也都在不断地印证着我们的观点，显示出这一路径的重要性和必要性。理解 ESG 理念，并懂得如何将其运用于实践中，是物业服务企业利用这一机遇破局的关键。

在下一篇文章中，为大家讲解物业服务行业相关者有哪些，并分享物业服务同行发展现状；第三篇文章将聚焦战略路径解读，分析物业服务企业该如何进行 ESG 升级。如果大家有任何疑问或是观点，欢迎在评论区留言。