当前，国内商业领域正面临一系列挑战，房地产市场从快速增长转向平稳发展，新增供应减少，市场需求增长放缓，物业服务企业进入存量竞争时代（主要围绕现有物业资源的争夺和管理进行竞争），物业行业亟需寻找新的差异化竞争优势。

在这种趋势下，我们认为，ESG 理念的引入将成为打破僵局的关键。本文将以办公物业市场为例，深入探讨如何通过 ESG 实践引领物业行业走向可持续发展的新路径。

本文是系列文章第三篇，将聚焦战略路径解读，分析物业服务企业该如何进行 ESG 升级。*本洞察来源于 MSC 与国内某知名物业服务企业的合作项目。

在上一篇文章中，我们从物业服务行业相关者和同行的维度，与大家分析了新时代下 ESG 之于物业服务企业的必要性：如今，物业的可持续正逐渐成为国际市场的共识，并且已经形成了明确的借鉴路径、案例以及收益衡量标准，而 ESG 理念则成为其创造差异化竞争优势的关键手段。

从个人到企业都越来越多地表现出了对 ESG 相关价值的直接诉求，这种诉求也直观地反映在了市场表现上。那么，物业服务企业应该如何把握这一机遇呢？

本文是系列文章的最后一篇，在本篇内容中，我们将聚焦战略路径解读，分析物业服务企业该如何进行 ESG 升级。

把握外部趋势，

从定位自身ESG目标出发

想清楚项目目标定位

在制定具体的 ESG 战略时，为确保逐步构筑起竞争优势，企业应对成本和精力的投入进行策略性分配，确保这些投入能够持续产生积极效果。为此，企业需要明确自己的长期和短期目标，以确保战略实施的连贯性和成效性。

• 短期而言，企业可以着手打造 1 个明星项目，以构建集团 ESG 品牌影响力的基础；同时，通过大约 10 个标杆项目来尝试树立 ESG 标杆，展示企业在这一领域的实力和成果。
  
• 中期目标则包括向行业展示 ESG 表现对物业项目的价值，提升整个行业对 ESG 的认识和重视；同时，企业还需要积极塑造社会影响力，向社会展示集团的可持续发展和 ESG 先进理念，塑造良好的企业形象。此外，构建物业项目 ESG 服务能力也是中期目标的重要一环，企业需要将其逐步建立为集团的差异化服务内容，以区别于竞争对手。
  
• 在长期愿景方面，企业可以致力于建立物业项目 ESG 相关的行业标准，推动整个行业向更加绿色、可持续的方向发展。通过不断的技术创新和管理优化，打造出符合 ESG 趋势的核心竞争力，稳固行业领头羊的地位，实现企业的长期稳定发展。
  

不论长期、中期还是短期目标，项目核心内容始终是「把握 ESG 发展趋势机遇，以 ESG 驱动企业整体品牌升级和服务能力升级」。

行动先行 or 策略先行？

在明确目标后，企业需要据此选择适合自身的发展路径。常见的路径包括「行动先行」与「策略先行」两种模式：

• 「行动先行」强调先期投入资源进行实践尝试，通过实际行动（如获取绿色认证等），「应试」提升楼盘的综合表现，这有助于企业满足政策要求，并能在市场上树立绿色、环保的形象，吸引更多关注。
• 「策略先行」则更注重前期的全面评估与分析，以及关键决策的制定。它要求企业深入洞察各方利益相关者（如业主、投资者、政策制定者等）的需求，通过战略性的规划与服务创新，回应这些需求并创造增值。这种方式不仅能帮助企业更好地满足市场需求，还能在竞争中脱颖而出，成为行业的破局者和引领者。
  

最终的选择取决于企业的远期目标。如果企业只是希望跟随行业趋势，那么直接开始尝试可能是一个更为简单的选择。但如果企业有志于成为行业的引领者，那么就需要更加深入地理解并运用 ESG 理念，通过策略性的方式创造更大的价值。

基于上述分析，我们建议企业采用「策略先行」的发展路径。

从外部视角看，这一方式有助于企业树立标杆，区别于跟随行业的姿态，并且 「标杆」也需要战略性的目标定义，这直接关系到各个利益相关方以怎样的方式看待和定义企业。

从内部视角看，升级的投入、特别对于存量项目的升级而言，是需要审慎思考且并不适合反复试错的，因此如果采取「行动先行」，容易增加资金、执行和人力上持续投入却并不见效果的风险。同时，坚定的策略也能带动内部员工，更有方向地跟随和投入。

行业标杆案例

低碳办公联盟

2021 年，MSC 咨询携手瑞安办公、循环派，协同各企业与机构，共同成⽴低碳办公联盟，也是国内⾸个围绕低碳办公场景、致⼒于通过链接多⽅利益相关者倡导和践⾏低碳办公理念的联盟。

低碳办公联盟正式发布了汇集各个办公场景解决方案和企业实践案例的《企业低碳办公指南》，旨在帮助更多企业制定全方位、个性化的低碳办公解决方案。

太古地产：智能减废先导计划 形成物业与租户的深度互动

太古地产专为办公室量身打造了智能减废先导计划，通过引入游戏化、智能化的参与方式，鼓励办公楼租户及其员工积极投身于减废挑战之中，并实时展示各企业的减废进展，定期进行复盘总结，以便不断优化减废策略。此次计划的参与方包括太古地产的租户（共 7 家公司）及办公室团队，经过大家的共同努力，每名员工的总废弃物量减少了 16%，整体废弃物分流率更是达到了 36%。

华润万象生活：mama care by MIXC 创造细分领域内的标杆服务体系

华润万象生活独立研发了母婴服务体系品牌，旨在为母婴客群提供同一水准之上的优质哺育、护理及服务空间与体验。为实现这一目标，华润万象生活设立了 100 多项设施建造要求与服务品质标准，规范了母婴相关的权限、主题活动及权限管理流程。这些努力取得了显著成果，目前该母婴服务体系已在 25 个华润商业项目中成功落地，并促使母婴室的使用率大幅提升，实现了 100%- 200%的增长。

瑞安新天地：从绿色公约到深绿租赁 办公楼碳中和愿景下逐步加强物业服务方的影响力

瑞安新天地以办公楼碳中和为长远目标，持续探索如何推动租户实施降碳节能的举措。为此，公司创新性地推出了行业内首份绿色公约，以志愿性绿色倡议的形式，积极鼓励租户降低水电消耗，共同为环保事业贡献力量。此外，瑞安新天地在 2022 年 11 月行业首发具有合同约束力的租赁条款，其中包含对租户能耗内容的奖励条款，进一步激励租户在能耗管理方面做出积极努力。

总结

在结束本次关于物业服务企业 ESG 升级战略方法论的探讨之际，我们想要强调的是，物业服务企业为了在存量时代建立差异化的竞争优势，ESG、绿色、低碳、可持续物业等相关概念的切入可能是一个非常值得探索的机遇点。

企业可以因为整个行业都开始关注 ESG/可持续，选择「小步快走」进行落地尝试，也可以全面评估分析和关键决策之后再行动，我们建议不妨先在作出决策之前，想清楚「期待在一段时间后，对公众/行业传达怎样的影响？」